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    79亿夺北京丰台“地王” 中海地产从抓利润向追

      在房企融资渠道收紧的大环境下,中海外发展有限公司(HK.00688,下称“中海地产”)的央企背书,成为其在新一轮规模战中无往不利的砝码。

      7月15日,之前“过于稳健”的中海地产击败中国金茂(HK.00817)联合体、首开股份(600376)(SH.600376)联合体,以及合生创展(HK.00754)在内的多家房企,斩获丰台花乡造甲村地块,并以79.4亿元总价刷新了北京丰台地王”记录。

      蓝鲸房产梳理发现,2019年以来,一直以“高利润”著称的中海地产已在宁波、厦门、苏州等多个城市拿下“地王”地块,这背后暗藏的是企业向规模加速的决心。然而,随着拿地成本上升,叠加楼市调控政策影响,企业的利润率及销售压力亦在增加。

      79.4亿刷新北京“地王”,中海持续补仓一二线城市

      近日,北京丰台区挂出的一宗不限价地块,由于起拍总价高达66.84亿元而引起了市场较大关注。

      7月15日,北京丰台花乡造甲村1512-653地块开拍,现场吸引到多家国企、央企参与,最终由中海地产以79.4亿元、溢价率18.8%拿下。据了解,该地块是北京近3年来城六区范围内出让的第3宗不限房价地块,同时,也是2019年的新晋总价“地王”。

      从现场竞拍企业的情况来看,包括首开股份、北京城建(600266)(SH.600266)、保利发展、中国建工四家组成的联合体,以及中国金茂、宝龙地产(HK.01238、骐骥(村集体)组成的联合体,可谓阵容强大;此外,民企合生创展(HK.00754)虽是“单刀赴会”,实力亦不可小觑。中海地产此次“虎口夺食”,难度不小。

      对于中海地产此次强势出手拿地的动作,业界并不意外。事实上,北京等一二线城市一直是中海地产布局的重点。据诸葛找房数据显示,2018年,中海地产在北京共取得237亿元销售额,仅次于首开股份位于北京销售排行榜第二名。此次拿地,中海地产加仓北京的意图十分明显。

      并且,据蓝鲸房产不完全统计,2018年,中海地产在北京共新增4宗地块,2019年2月,中海地产又在大兴区斩获一宗宅地,而这5宗地块均为限竞房地块。由此来看,造甲村地块不限价属性,对于中海地产的吸引力也颇大。不过,在复杂的开发条件下,中海地产这块“地王”项目的盈利空间有多大,目前并不明朗。据了解,造甲村地块土地面积6.87平,其中代征地面积占9631.06平。另外,竞得企业还需配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站,并需无偿还建59500平商业用房。

      对此,财经评论员、易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出,此轮拍地进一步说明了央企拿地的优势。实际上,近期很多民企已经开始放缓拿地的节奏,本质上是因为资金面收紧了。但对于中海地产等央企来说,拿地优势依然比较大。

    79亿夺北京丰台“地王” 中海地产从抓利润向追

      6月至今房企排行榜TOP10/数据来源:大伟看楼市

      5月份以来,为抑制楼市过热,相关部门出台了多项措施来收紧融资渠道。如控制信托贷款规模,限制企业海外发债。多家在土地市场上高歌猛进的民企如旭辉控股(HK.00884)、新城控股(601155)(SH.601155)等房企迅速偃旗息鼓。

      但据《大伟看楼市》统计,6月份以来,保利发展以275.19亿拿地额位居房企权益金额榜第一位,中海地产则以203.67亿权益金额位居第四。此外,中国金茂、华侨城(SZ.000069)等央企均跻身拿地榜单前10。

      58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析表示,中海地产等大型央企在一二线城市的布局本身就有着一定优势,相对较低的融资成本加之品牌优势可以让企业拥有稳定的“护城河”,使其在扩张过程中,能够占领热点城市的核心地块。

      以中海地产近期一笔融资为例,7月9日,中海发行20亿港元及4.5亿美元双币种固息债券,最低票息仅2.9%。而同期融创中国(HK.01918)、雅居乐集团(HK.03383)等企业发债成本相对较高。6月12日,融创拟发行6亿美元优先票据用于再融资,票面利率7.25%;6月14日,雅居乐集团以8.375%利率发行1亿美元债。

      市场下行中再冲规模,欲重回“第一梯队”?

      早几年,中海地产曾被业内称为内地最能赚钱的房企之一,但这种以高利润为核心的发展模式,对企业规模增势形成的阻力,也使其从行业前四排名中“掉队”。因此,在近几年被解读为“保守”的中海地产,一直在谋求改变。

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